按揭房还能再贷款？一文搞懂房产二次贷款全流程

　　还在还贷的房子能不能再贷款？这个问题最近被很多粉丝问爆了！今天咱们就掰开揉碎了讲讲，按揭房二次抵押贷款的门道。从银行政策到操作流程，从利率对比到风险提示，连中介都不会说的细节都给你扒清楚。特别是想用房子盘活资金的朋友，这篇干货绝对能让你少走弯路！

　　先说结论：按揭房确实可以二次贷款！不过要满足三个硬指标：① 已还贷时间超过2年② 房子价值比剩余贷款多出30%③ 借款人征信没有连三累六

　　我上次帮朋友老张办这个业务，他房子市值300万，按揭还剩180万，银行评估后给了60万的二次贷款额度。这里要注意，不是所有银行都接这种业务，像国有四大行门槛就很高，建议优先找股份制银行咨询。

　　银行会派评估师上门量房，重点看地段、房龄和户型。比如北京五环内的次新房，能贷到的比例会比郊区老破小高15%左右。

　　需要准备最近半年的银行流水，月收入要覆盖新旧月供的2倍。有个小技巧：如果工资不够，可以把房租收入、理财收益等辅助材料都整理好。

　　现在严查经营贷流入楼市，最好提前准备好购销合同等证明材料。上次有个客户说用来装修，结果被要求提供装修公司的报价单。

　　带房产证去银行初审评估公司上门勘验（收费500-1000元）补充征信报告等材料签订抵押合同（注意看提前还款条款）房管局办理抵押登记

　　整个流程大概需要15-20个工作日，最快的是平安银行，有加急通道7天就能放款。

　　目前市场行情：银行利率贷款期限招商银行5.8%-6.5%最长10年民生银行6.2%-7.0%5-8年地方城商行5.5%起3-5年

　　想要拿到最低利率，可以试试这招：先申请消费贷凑够20%首付，把按揭转按揭到利率更低的银行，这样二次贷款的综合成本能降1个百分点。

　　如果同时断供首贷和二次贷，银行有权拍卖房产。建议月供不要超过家庭收入的45%。

　　有些中介忽悠你先解押再贷款，这里涉及高额过桥费。正规银行都是直接顺位抵押，根本不需要先还清贷款。

　　除了评估费，还要准备抵押登记费（80元）、公证费（贷款金额的0.3%）、保险费（可选）。千万别信"零费用"的宣传，那都是把成本转嫁到利率里了。

　　这种贷款最适合三类人：小微企业主急用周转金遇到突发医疗等紧急情况有靠谱投资渠道的理财高手

　　但如果是想炒房或者赌博，劝你还是趁早打消念头。我见过最惨的案例，有人把房子二次抵押去炒股，结果爆仓后房子被拍卖，现在还租房子住。

　　如果不符合二次贷款条件，还有这些路子可以试试：申请装修贷（年化4.5%左右）办理信用贷（最高50万额度）做按揭房转贷（适合早期高利率客户）

　　不过要特别注意，信用贷会影响房贷申请，近期要买房的朋友慎用。

　　说到底，按揭房二次贷款是把双刃剑。用好了能盘活百万资产，用错了可能房财两空。建议大家在操作前，一定要找专业顾问做全面财务规划，千万别自己闷头乱搞。毕竟房子是咱们老百姓最重要的资产，可经不起折腾啊！